Vendre un bien en indivision : accord des héritiers et solutions de blocage
Un bien hérité par plusieurs personnes est en indivision : sa vente requiert en principe l'accord de tous les indivisaires. En cas de désaccord, un héritier peut racheter les parts des autres ou saisir le juge pour provoquer la vente. Voici comment ça marche.
Faut-il l'unanimité pour vendre ?
Oui : la vente d'un bien indivis nécessite l'accord de l'ensemble des indivisaires. Chaque héritier détient une quote-part et dispose d'un droit de regard sur la vente.
Depuis la loi de 2009, certains actes peuvent être décidés à la majorité des deux tiers des droits indivis, mais la vente du bien lui-même reste, en pratique, soumise à l'accord de tous — sauf procédure judiciaire.
Que faire en cas de blocage ?
Rachat de parts : un héritier rachète la quote-part des autres et devient seul propriétaire (soulte).
Vente judiciaire : un indivisaire peut demander au tribunal d'ordonner la vente (souvent aux enchères) pour sortir de l'indivision. C'est plus long et généralement moins favorable sur le prix.
Dans tous les cas, une fois la décision de vendre prise, comparer les frais d'agence permet de maximiser ce que se partagent les héritiers.
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Un seul héritier peut-il bloquer la vente ?
Oui, un indivisaire peut s'opposer à la vente amiable. Les autres héritiers peuvent alors racheter sa part ou demander une vente judiciaire pour sortir de l'indivision.
Comment se partage le prix de vente entre héritiers ?
Après déduction des frais (agence, éventuelles dettes de l'indivision), le produit net est réparti entre indivisaires au prorata de leurs quotes-parts. Réduire les frais d'agence augmente la part de chacun.